Keine Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Immobilien per Share-Deal
Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, ohne Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen, dann ist dies über einen Share-Deal möglich. Dazu muss der Veräußerer die Voraussetzung erfüllen, dass er die Immobilie in einer Gesellschaft hält. Dies kann sowohl eine Personengesellschaft als auch eine Kapitalgesellschaft sein. Wenn Sie nun weniger als 90 % der Anteile an der Gesellschaft erwerben, dann verursacht der Erwerb der Anteile – und somit indirekt der Immobilie – keine Grunderwerbsteuer. Um auch die übrigen Anteile zu erwerben, ist eine Unterscheidung bei der Gesellschaftsform erforderlich. Denn bei einer Kapitalgesellschaft kann eine weitere Person Ihres Vertrauens die übrigen Anteile an der Gesellschaft erwerben. Auch eine von Ihnen gegründete Familienstiftung kommt dabei in Frage. Falls es jedoch eine Personengesellschaft ist, deren Anteile inklusive der Immobilie Sie erwerben, muss vor dem Erwerb der übrigen Anteile durch Ihre Vertrauensperson eine Sperrfrist von 10 Jahren verstreichen. Andernfalls kommt es zur rückwirkenden Erhebung der Grunderwerbsteuer.
Hinweis: dies ist ein Beitrag nach alter Rechtslage! Informationen zur neuen Rechtslage bietet unser Beitrag Neue Regelung zum Share-Deal mit Immobilien im Grunderwerbsteuergesetz
0% Grunderwerbsteuer beim Share-Deal
Im Video erklären wir Ihnen, wie Sie eine Immobilie erwerben können, ohne Grunderwerbsteuer dabei zahlen zu müssen.
1. Grunderwerbsteuer: Wann fällt sie an?
Wie gewohnt, fangen wir mit den Grundlagen an. Dazu stellen wir die Frage, wann die Grunderwerbsteuer anfällt. Damit ist im weiteren Verlauf natürlich auch die umgekehrte Frage verbunden. Schließlich wollen unsere Leser ja von uns auch erfahren, wie man die Grunderwerbsteuer vermeiden, zumindest aber reduzieren kann.
1.1. Die Regeln des Grunderwerbsteuergesetzes
Nach dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt ganz allgemein die Übertragung von Grundstücken der Besteuerung (§ 1 GrEStG). Welche Grundstücksübertragungen damit gemeint sind, ist detailliert geregelt, liegt aber wie einige andere Besonderheiten für unsere Ausführungen außer Betrachtung. Wichtig für unsere Belange ist lediglich, was Absatz 2a an Ausnahmen bereithält.
1.2. Besteuerung beim Verkauf von Immobiliengesellschaften
Denn in § 1 Absatz 2a GrEStG nimmt das Gesetz Bezug auf den Verkauf von Beteiligungen an Gesellschaften, die Immobilienvermögen enthalten. Dabei besagt das Gesetz, dass die Übertragung von 90 % oder mehr der Anteile an einer solchen Gesellschaft einen steuerpflichtig Erwerb der im Vermögen der Gesellschaft befindlichen Immobilien darstellt. Allerdings sind hierzu einige Details von Bedeutung. So unterscheidet der Gesetzgeber hierbei zwischen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften. Während nämlich Personengesellschaften diesen Prozentsatz für eine Dauer von 10 Jahren aufrechterhalten müssen, um eine rückwirkende Besteuerung zu vermeiden, ist dies bei Kapitalgesellschaften anders. Denn bei Kapitalgesellschaften gibt es keine Sperrfrist.
2. Erwerb von Immobilien ohne Grunderwerbsteuer
Mit den gesetzlichen Grundlagen verproviantiert wagen wir nun den Exkurs in die Praxis. Doch sollte bereits klar sein, dass der Ansatz, den wir hier aufzeigen, um die Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Immobilien zu vermeiden, ein indirekter ist. Denn statt das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, wollen wir hier auf die Möglichkeiten zurückgreifen, die uns § 1 Absatz 2a GrEStG bietet, um keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Dabei ist es sinnvoll, die Vorgehensweise aufgrund der unterschiedlichen Voraussetzungen bei Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften getrennt zu schildern. Wichtig in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass die Grundbedingung erfüllt ist, dass das Immobilienvermögen, das man ohne Grunderwerbsteuer erwerben möchte, Eigentum einer Gesellschaft ist.
2.1. Erwerb von Immobilien ohne Grunderwerbsteuer – Personengesellschaft
Im Falle einer Personengesellschaft mit Immobilienvermögen, kaufen Sie zunächst 89,9 % der Anteile der Gesellschaft. Dann warten Sie 10 Jahre ab. Nach Ablauf der Sperrfrist tritt dann ein Familienmitglied oder ein Partner Ihres Vertrauens als Käufer der übrigen Anteile in Erscheinung. Auf diese indirekte Weise haben Sie mittels eines Share-Deals das Immobilienvermögen erworben, ohne Grunderwerbsteuer dabei zahlen zu müssen.
2.2. Erwerb von Immobilien ohne Grunderwerbsteuer – Kapitalgesellschaft
Falls jedoch das Immobilienvermögen, das Ihr Interesse weckt, Eigentum einer Kapitalgesellschaft ist, dann ist der Weg zum Ziel sogar noch kürzer. Denn dann kann Ihr Partner die verbleibenden 10,1 % der Anteile gleichzeitig mit Ihnen erwerben, ohne eine Grunderwerbsteuer dabei auszulösen.
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3. Erwerb von Immobilien ohne Grunderwerbsteuer: neue Rechtslage
An dieser Stelle stand bislang ein Ausblick auf geplante Gesetzesänderungen. Diese hatten das Ziel, den Erwerb von Immobilien ohne Grunderwerbsteuer zu erschweren. Mittlerweile sind diese Gesetzesänderungen tatsächlich eingetreten, sodass dieser Hinweis obsolet ist. Stattdessen haben wir an dieser Stelle die neuen Rahmenbedingungen eingefügt. Parallel dazu möchten wir aber auch auf unseren speziell zu dieser Gesetzesänderung veröffentlichten Beitrag verweisen.
Als Fazit kann man festhalten, dass der Share-Deal mit Immobilien ohne Anfall einer Grunderwerbsteuer nach wie vor möglich ist. Lediglich die Konditionen haben sich geändert, sodass die Attraktivität dieses Gestaltungsmodels nun etwas geringer ausfällt.
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