Steuerstrategien für den Mittelstand
Besteuerung von Immobilien
Wir prüfen Halterstrukturen, steuerliche Risiken und strategische Potenziale von Immobilienvermögen – mit Blick auf Effizienz, Rechtssicherheit & langfristige Ordnung.
„Für Immobilien-Investoren ist Deutschland ein Steuerparadies.“
Prof. Dr. Christoph Juhn LL.M./StB
Egal, ob Sie eine oder hunderte Immobilien besitzen: Deutschland wird zum Steuerparadies, wenn Sie die richtige Steuerstruktur wählen. Hierfür bieten Privatkauf, Familiengesellschaft, eGbR, gewerblich geprägte GmbH und Co. KG oder Immobilien-GmbH ebenso Vorteile wie nationale und internationale Stiftungsstrukturen.
Wichtig bei der Rechtsformwahl ist nicht nur die Besteuerung im Erwerbszeitpunkt oder bei der laufenden Besteuerung (1–10 Jahre), sondern sie muss auch künftige Strategieänderungen, beispielsweise beim konzerninternen oder familieninternen Verkauf der Immobilien (AfA-Step-up), einem möglichen internationalen Wegzug oder einer langfristigen familieninternen Nachfolgeplanung berücksichtigen.
Deswegen ist es wichtig, dass sie sich mit Beratern in Verbindung setzen, die nicht nur das Steuerrecht, sondern auch Gesellschaftsrecht, Familienrecht und Erbrecht vollumfassend aus einer Hand beraten.
Viele Immobilieninvestoren gehen davon aus, dass die Abschreibung nach dem Kauf feststeht. Tatsächlich kann durch die richtige steuerliche Strukturierung unter bestimmten Voraussetzungen neues Abschreibungsvolumen entstehen.
Besonders interessant ist dies für Privatpersonen mit Immobilienvermögen. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist kann ein Verkauf an eine eigene GmbH & Co. KG dazu führen, dass die Immobilie auf Grundlage eines neuen Kaufpreises erneut abgeschrieben wird.
Wer Immobilienvermögen langfristig aufbaut, sollte deshalb nicht nur auf Mieteinnahmen und Wertsteigerungen achten. Oft entstehen die größten steuerlichen Vorteile erst durch eine intelligente Strukturierung des Bestands.
Immobilien können steuerlich abgeschrieben werden. In der Praxis steigt hingegen jedoch ihr Wert.
Und genau hier kommt eine Gesetzeslücke zum Tragen, die Sie nutzen müssen! Denn durch einen familieninternen oder konzerninternen Verkauf können Sie nach Ablauf der Zehnjahresfrist Immobilien intern veräußern und dabei neues Abschreibungsvolumen heben (AfA-Step-up).
Übliche Szenarien sind hierfür das sogenannte Ehegattensplitting, bei dem Sie an ihren Ehemann oder ihre Ehefrau veräußern. Wer auf Familienangehörige nicht zurückgreifen kann oder diese nicht einbinden möchte, kann auch an die eigene gewerblich geprägte GmbH & Co. KG verkaufen. Außerdem gibt es noch weitere spannende Gestaltungsmöglichkeiten.
Häufige Beratungsthemen bei der Besteuerung von Immobilien
Besteuerung von Immobilien: Spezialisierte Steuerberatung & Rechtsberatung
Alles aus einer Hand – als Mandant profitieren Sie von unserem vollumfänglichen Beratungsansatz über alle Phasen hinweg:
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Analyse des Immobilienbestands und der steuerlichen Ausgangssituation
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Wahl der optimalen Rechtsform und Unternehmensstruktur (Privatvermögen, vermögensverwaltende GmbH oder Immobilien-GmbH)
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Prüfung der Gewerbesteuerpflicht und Nutzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung
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Gestaltung rund um die Grunderwerbsteuer bei Erwerb und Umstrukturierung
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Nutzung steuerlicher Abschreibungen, insbesondere der Denkmalabschreibung nach § 7i EStG (9 %)
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Gestaltung des steuerfreien Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG
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Steueroptimierte Vertragsgestaltung gemeinsam mit dem Notar
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Zudem ziehen Mandanten uns bei der Vermögensnachfolge, bei Fragen des Familien- & Erbrechts sowie bei Immobilientransaktionen hinzu.
Bei Bedarf übernehmen wir für private Immobilieneigentümer, Bauträger und Immobilienfonds auch die laufende Steuerberatung (Finanzbuchhaltung, Lohnabrechnungen, Bilanzen & Steuererklärungen).
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Unsere Fallstudien:
Kunde
Ausgangssituation
Ole Bettray, Ingenieur und Geschäftsführer der FLANSCHER GmbH, wandelte sein Einzelunternehmen in eine GmbH um und nutzte eine private Immobilie – das ehemalige Familienhaus – als Firmensitz. Dadurch entstand unbeabsichtigt eine steuerlich nachteilige Betriebsaufspaltung mit hohen Risiken bei Verkauf, Vererbung oder Wegzug.Ergebnis
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Betriebsaufspaltung rechtssicher aufgelöst
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Doppelstöckige Holdingstruktur umgesetzt
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Wegzugsteuer dauerhaft vermieden
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Kunde
Ausgangssituation
Nach dem Verkauf zahlreicher operativer Tochtergesellschaften bestand die Unternehmensgruppe im Kern aus Verwaltungsvermögen (Wertpapiere in der Holding, Immobilienanteile mit Nießbrauchrechten sowie eine kleine operative Makler-GmbH). Ziel des Gesellschafters mit drei Kindern: Auswanderung ohne Wegzugsbesteuerung, laufende Gewinne steueroptimiert thesaurieren und das Vermögen ohne Schenkung- und Erbschaftsteuer auf die nächste Generation beziehungsweise eine Familienstiftung übertragen, konfliktfrei und dauerhaft geregelt.Ergebnis
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Wegzugsbesteuerung durch Zwischenschaltung einer GmbH & Co. KG vermieden
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Gewinnausschüttung ins Ausland mit nur 1,5 % Steuerbelastung strukturiert
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Übertragung auf liechtensteinische Stiftung ohne Schenkung- und Erbschaftsteuer
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Häufige Fragen zur Besteuerung von Immobilien
Wann wird die steuerliche Struktur einer Immobilie wirklich relevant?
Nicht erst bei Problemen, sondern bereits beim Kauf. Die steuerliche Einordnung bei Erwerb oder Zuordnung legt fest, wie Abschreibung, laufende Besteuerung, Verkauf und Übertragung behandelt werden. Spätere Korrekturen sind häufig steuerlich teuer oder gar nicht mehr möglich.
Ist es steuerlich besser, Immobilien privat oder über eine Gesellschaft zu halten?
Das hängt von Nutzung, Haltedauer, Vermögenszielen und Nachfolge ab. Private Haltung kann kurzfristig einfacher wirken, gesellschaftliche Strukturen bieten häufig mehr strategische Optionen. Entscheidend ist nicht das Modell, sondern die Passung zur Gesamtstruktur.
Wann ist eine vermögensverwaltende GmbH sinnvoll?
Vor allem bei langfristigem Vermögensaufbau, Reinvestitionen und klarer Trennung von operativen Risiken und Immobilienvermögen. Sie erfordert jedoch eine saubere Planung, da bestimmte Nutzungs- oder Tätigkeitserweiterungen die steuerlichen Vorteile gefährden und zur Gewerbesteuerpflicht führen können.
Welche steuerlichen Risiken entstehen bei Immobilien im Betriebsvermögen?
Immobilien im Betriebsvermögen binden die Struktur stark. Entnahmen, Umnutzungen oder Verkäufe können zur Aufdeckung stiller Reserven führen. Was steuerlich einmal dem Betriebsvermögen zugeordnet wurde, lässt sich später häufig nur eingeschränkt und mit erheblichen steuerlichen Folgen wieder herauslösen.
Warum wird die Steuerbelastung oft erst beim Verkauf sichtbar?
Weil viele steuerliche Effekte zeitversetzt wirken. Abschreibung, Buchwerte und Einordnung entfalten ihre volle Wirkung häufig erst beim Exit. Dann entscheidet die frühere Struktur darüber, ob der Verkauf steuerlich effizient oder hochbelastet ist.
Welche Rolle spielen Immobilien in der Nachfolge- und Vermögensplanung?
Eine zentrale. Immobilien beeinflussen Bewertungsansätze, die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie den Liquiditätsbedarf der Nachfolger. Ohne frühzeitige Strukturierung kann Immobilienvermögen bei Übergaben oder im Erbfall zu erheblichen Steuer- und Finanzierungsproblemen führen.
Warum reicht klassische Steuerberatung bei Immobilien oft nicht aus?
Weil Immobilien keine laufenden Standardfälle sind. Sie erfordern strukturierte Planung über Jahre hinweg, abgestimmt auf Unternehmensentwicklung, Vermögensziele und Nachfolge. JUHN Partner verbindet steuerliche, rechtliche und strategische Perspektiven zu tragfähigen Immobilienstrukturen.
