Immobilie in Deutschland
vom Ausland aus vermietet
Auch bei der Vermietung deutscher Immobilien aus dem Ausland bestehen interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Je nach Struktur, etwa als Privatperson oder über eine ausländische Gesellschaft, können sich erhebliche steuerliche Vorteile ergeben.
Deutsche Immobilien vom Ausland aus vermieten: Steuern sparen!
Die Vermietung von Immobilien in Deutschland ist grundsätzlich steuerpflichtig. Dies gilt auch für den Fall, dass die Eigentümer in Deutschland nur beschränkt steuerpflichtig sind. Dennoch eröffnet die Option, deutsche Immobilien vom Ausland aus zu vermieten, das Tor zu steuerfreien Einkünften. Hier stellen wir gleich drei Wege dar, wie man deutsche Immobilien vom Ausland aus steuerfrei vermieten kann. Der erste Ansatz erfolgt als Privatperson, der zweite mittels einer ausländischen Kapitalgesellschaft und beim dritten sind sogar Fix & Flip-Geschäfte mit deutschen Immobilien steuerfrei.
Inhaltsverzeichnis
1. Deutsche Immobilien vom Ausland aus vermieten – Einleitung
Normalerweise betrachten wir bei der Besprechung von Immobilienvermietungen die steuerlichen Zusammenhänge, die sich nach deutschem Steuerrecht ergeben. Schließlich sind wir ja fachlich weitestgehend auf das hiesige Steuerrecht fokussiert. Doch in diesem Beitrag wollen wir darauf blicken, wie sich die Vermietung deutscher Immobilien vom Ausland aus steuerlich auswirkt. Denn deutsche Immobilien vom Ausland aus vermieten kann erstaunliche Vorteile bieten.
2. Vom Ausland aus deutsche Immobilien vermieten: Ausgangslage
Um unseren steuerrechtlichen Betrachtungen einen Rahmen zu verleihen, schildern wir zunächst die Ausgangslage. Nehmen wir an, ein unserer Fiktion entsprungener Herr Walter Welt verfügt über ein liquides Vermögen von EUR 20 Millionen und zieht damit ins Ausland. Dort sucht er nach Möglichkeiten, einen Teil seines Vermögens zu investieren. Da er eine gewisse Affinität zu Immobilien hat, ist für ihn klar, dass dies sein Investitionsziel sein soll. Die Frage ist nur wo?
In dem Land, in dem Walter Welt nun lebt, sind die Steuern relativ niedrig. Das ist schon mal ein guter Ausgangspunkt. Allerdings ist dort auch nur mit einer sehr geringen Mietrendite zu rechnen.
Auf der anderen Seite könnte Walter Welt sich auch in Deutschland nach geeigneten Immobilien umsehen. Hier winkt oftmals eine höhere Rendite als im Ausland. Aber was ist mit den hohen Steuern in Deutschland? Aufgrund des Belegenheitsprinzips, das in den meisten Doppelbesteuerungsabkommen Grundlage der Zuweisung des Besteuerungsrechts ist, muss Walter Welt hier mit einer Einkommensteuer im Bereich des Spitzensteuersatzes oder Reichensteuersatzes rechnen. Das wäre dann ein Einkommensteuertarif von 42 oder 45 %. Und doch entscheidet er sich nach intensiver Beratung in unserer Kanzlei genau für diese Option. Warum?
3. Deutsche Immobilien vom Ausland aus vermieten: unsere Gestaltung
Weil wir zeigen konnten, dass er in Deutschland seine Mieteinnahmen praktisch steuerfrei gestalten kann. Und so funktioniert es:
Nehmen wir an, Walter Welt gründet auf Malta eine LLC und legt EUR 12 Millionen ein. Nun kann er in Deutschland nach einer Immobilie suchen, die eine Rendite von 5 % abwirft. Dazu rechnet er mit der regulären Abschreibungsrate von 2 %. Aus seinem Privatvermögen möchte Walter Welt EUR 3 Millionen in den Immobilienkauf investieren. Den Restbetrag beabsichtigt er als Darlehen von seiner LLC zu erhalten. Dazu kann er einen fremdüblichen Zinssatz von 4 % annehmen. Auf die Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer wollen wir zur Vereinfachung der Darstellung an dieser Stelle verzichten.
3.1. Immobilienerwerb in Deutschland mit Darlehen einer Malta LLC
Jetzt gibt es drei Varianten, wie man das Investment tätigen kann. In diesem ersten Fall stehen Walter Welt insgesamt EUR 15 Millionen für den Erwerb von Immobilien zur Verfügung. Die Rendite beträgt also EUR 750.000. Durch die Abschreibung in Höhe von EUR 300.000 verbleiben noch EUR 450.000. Doch auch die Zinskosten, die an die LLC in Malta fließen, müssen berücksichtigt werden. Sie machen nochmals EUR 480.000 aus. Summa summarum entsteht dadurch ein steuerlicher Verlust von EUR 30.000. Und darauf fällt nun mal keine Steuer an. Im Gegenteil. Sollte Walter Welt jemals in Deutschland andere Einnahmen versteuern müssen, die er, anders als Kapitaleinkünfte, mit Verlusten aus Vermietung und Verpachtung verrechnen darf, dann helfen ihm die Verluste sogar, diese Einnahmen steuerlich zu optimieren.
Nun mögen Sie sich wundern, wie sich so eine Investition am Ende rentieren soll, wenn man ständig Verluste generiert. Das wollen wir nun erläutern. Dazu berechnen wir den tatsächlichen Geldfluss:
Einnahmen EUR 750.000 – EUR 480.000 Zinsen = EUR 270.000 tatsächlicher Cashflow auf privater Ebene
Das bedeutet, dass Walter Welt beim Vermieten einer deutschen Immobilie vom Ausland aus einen Überschuss von EUR 270.000 erzielt. Dabei haben wir in der Gesamtbetrachtung die Zinsen, die seine LLC erhält, noch unberücksichtigt gelassen. Dieser Zufluss beträgt dann nochmals EUR 480.000. Mit einer passenden Gestaltung kann Walter Welt diesen Gewinn ebenfalls steuerfrei aus seiner LLC ausschütten.
Im Endeffekt kann sich Walter Welt über steuerfreie EUR 750.000 freuen. Grund dafür ist einerseits, dass die Abschreibung nur für steuerliche Zwecke relevant ist, in der Berechnung des Geldflusses aber keine Bedeutung hat. Andererseits sind die Zinszahlungen steuerlich ebenfalls nur als Werbungskosten bei der Vermietung relevant. Denn die Zinsen sind für die LLC lediglich auf Malta statt in Deutschland steuerpflichtig.
3.2. Immobilienerwerb mit Darlehen einer deutschen Bank
Nehmen wir nun an, Walter Welt findet eine Immobilie, in der eine große Chance erkennt, auch wenn die Rendite ebenfalls 5 % beträgt. Doch ist das Objekt um einige Dimensionen größer als im vorigen Beispiel. Also braucht Walter Welt mehr Kapital. Dazu steht seine Immobilien-LLC mit deutschen Banken in Verhandlungen über ein Darlehen, das 80 % des Kaufpreises als Fremdkapital beisteuern soll. Tatsächlich erhält er das Darlehen. Aber wie kann er nun das Eigenkapital steuerlich am günstigsten einsetzen?
Dazu gründet er eine zweite LLC als Schwestergesellschaft zu seiner bereits bestehenden Immobilien-LLC. Diese erste LLC soll dabei mit ihrem Kapital sowie dem Fremdkapital aus dem Bankdarlehen die Immobilie erwerben. Zusätzlich nimmt die Immobilien-LLC von ihrer Schwestergesellschaft ein weiteres Darlehen über 20 % des Kaufpreises auf. Dieses ist, da es sich um ein Nachrangdarlehen handelt, mit einem deutlich höheren Zinssatz verzinst. Somit rechnet man bei der Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Zinsen zweier Darlehen als Finanzierungskosten. Dies führt wiederum dazu, dass am Ende ein steuerlicher Verlust statt ein Gewinn eintritt. Und schon sind wir wieder in der gleichen Situation, wie im vorigen Beispiel: Walter Welt kann über die Immobilien-LLC eine deutsche Immobilie vom Ausland aus vermieten – und zwar steuerfrei.
3.3. Fix & Flip mit Immobilien-LLC im Ausland
Als drittes Beispiel wollen wir annehmen, dass Walter Welt seine Immobilien-LLC als Vehikel für Fix & Flip-Geschäfte nutzen möchte. Regelmäßig würde die LLC hierfür Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer in Deutschland entrichten, also in etwa 30 % an Steuern. Mit der Schwester-LLC können wir aber auch hierbei Finanzierungskosten berücksichtigen, die, ergänzend zur Abschreibung, die Einnahmen aus der Vermietung steuerfrei gestalten helfen. Beim Vermieten deutscher Immobilien vom Ausland aus ist eben eine ganze Menge Potenzial zur Steueroptimierung vorhanden.
4. Deutsche Immobilien vom Ausland aus vermieten – Fazit
Kommen wir also zum Fazit. Die Frage, die wir hier beantworten wollen, ist, ob man deutsche Immobilien vom Ausland aus steuerfrei vermieten kann. Und die Antwort darauf lautet eindeutig ja. Sowohl bei der Vermietung aus dem Privatvermögen heraus als auch über eine Immobilien-Kapitalgesellschaft kann man die deutsche Steuer erheblich reduzieren, ganz vermeiden oder gar einen Verlust generieren, den man dann mit anderen Einnahmen verrechnen kann. Aber selbst mit Fix & Flip-Geschäften ist dies möglich. Zu beachten ist allerdings, dass die Zinseinkünfte seitens der ausländischen Kapitalgesellschaften im jeweiligen Land möglichst geringe, im Idealfall sogar keine Steuern auslösen. Daneben stellt das Entstehen neuer Verluste einen schönen Nebeneffekt dar. Trotzdem dürfte im Laufe der Jahre der Verlustvortrag erheblich anwachsen, sodass man ihn eines Tages dazu nutzen kann, um massiv Steuern in Deutschland zu sparen.
Aus all diesen Gründen empfehlen wir beim Wegzug ins Ausland auch die Investition in deutsche Immobilien als Option im Blick zu behalten – es kann sich lohnen!
Steuerberater für internationales Steuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum internationalen Steuerrecht spezialisiert. Beim Vermieten deutscher Immobilien vom Ausland aus schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Berechnung der Steuervorteile bei der Vermietung von Immobilien mit verschiedenen Rechtsformen
- Informationen zur Standardhebung bei Immobilien
- Beratung zum Ansatz von Ferienwohnungen in der Einkommensteuererklärung
Internationales Steuerrecht – Privat
- Beratung zum steuerfreien Wegzug in die Schweiz oder nach Spanien
- Empfehlungen zum Vermögensschutz mittels einer Familienstiftung in Liechtenstein
Internationales Steuerrecht – Unternehmen
- Begleitung bei der steueroptimierenden Gründung von Unternehmen im Ausland
- Informationen zu Safe-Harbour-Regelungen
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz.
