Immobilien steuerfrei von privat auf eigene GmbH übertragen!
Wer eine Immobilie besitzt und sich für die Gründung einer Immobilien-GmbH interessiert, der kann diese aus seinem Privatbesitz in die GmbH einbringen. Jedoch führt dieser Weg zu einer Besteuerung im Rahmen der Grunderwerbsteuer. Denn schließlich gelten der GmbH-Gesellschafter und die GmbH als eigenständige Rechtspersönlichkeiten und somit auch als jeweils eigenständige Steuersubjekte. Daher treffen bei der Übertragung einer Immobilie zwischen diesen beiden die Regeln zur Besteuerung durch das Grunderwerbsteuergesetz zu. Allerdings kann stattdessen die Übertragung der Immobilie auf eine GbR oder eine Personengesellschaft als ein erster Schritt erfolgen, um dann in einem zweiten Schritt die Umwandlung der Personengesellschaft in eine GmbH zu vollziehen. In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer komplett vermieden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Umwandlung in eine GmbH innerhalb von fünf Jahren nach der Übertragung der Immobilie auf die Personengesellschaft zu einer rückwirkenden Besteuerung führt.
Unser Video: Grundstücke ohne GrESt auf GmbH übertragen
Im Video erklären wir Ihnen, wie Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen an eine von Ihnen zu gründende GmbH ohne Grunderwerbsteuer übertragen können.
1. Immobilien steuerfrei übertragen: Einführung in die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die bei der Übertragung von Grundstücken anfällt. Eine Voraussetzung, die zu einer Besteuerung bei der Übertragung von Immobilienvermögen führt, ist, dass der vormalige Eigentümer und der neue Eigentümer zwei unterschiedliche Personen sind (Übergang des Eigentums gemäß § 1 GrEStG).
Doch wie wirkt sich dass in einer Situation aus, in der eine Privatperson ihre Immobilie auf eine eigene GmbH übertragen möchte, die er mit dieser Immobilie zu gründen gedenkt? Stellt dies ebenfalls eine Übereignung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes dar, sodass Grunderwerbsteuer anfällt? Auch wenn viele der Meinung sind, dass im Grunde kein Übergang an einen anderen Eigentümer vorliegt, so ist dies in der Realität doch ganz anders. Denn die GmbH ist als Kapitalgesellschaft im rechtlichen Sinne eine eigenständige Rechtspersönlichkeit. Man nennt dies auch eine juristische Person. Prinzipiell hat sie die gleichen Rechte und Pflichten wie eine natürliche Person. Damit ist aber auch das Kriterium des Übergangs des Eigentums an einem Grundstück erfüllt. Deshalb führt die Übertragung einer Immobilie aus Privatvermögen in das Vermögen einer GmbH zu einer Grunderwerbsteuer.
2. Ist die Übertragung von Immobilien trotzdem steuerfrei möglich?
Wenn Sie selbst vorhaben, eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen zu benutzen, um sie bei der Gründung zum Beispiel einer Immobilien-GmbH in deren Vermögen zu übertragen, und sich immer noch wundern, warum Sie bei diesem Vorgang eine Grunderwerbsteuer zu entrichten haben, dann sind Sie uns sehr willkommen. Tatsächlich haben wir auch eine Lösung für solche Situationen parat, die es Ihnen ermöglichen, die Immobilie ohne Grunderwerbsteuer an die GmbH zu übertragen. Diesen Ansatz, mit dem Sie Immobilien steuerfrei übertragen können, möchten wir Ihnen nun kurz vorstellen.
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3. Der steuerfreie Weg einer Immobilie vom Privatbesitz zur GmbH
3.1. Immobilien steuerfrei übertragen: unser Gestaltungsmodell
3.1.1. Einbringung der Immobilie in eine GbR
Wenn eine Privatperson zur Gründung einer GmbH ein Grundstück aus ihrem Privatvermögen übertragen möchte, ohne dabei einer Besteuerung mit Grunderwerbsteuer zu unterliegen, empfehlen wir, zunächst eine Personengesellschaft zu gründen. Ein erster Schritt hierbei ist, mit einer weiteren Person eine GbR zu gründen. Dabei liegt der Vorteil darin, dass dies ganz einfach umgesetzt werden kann. Außerdem kann der Eigentümer der Immobilie, aufgrund der Tatsache, dass er 100 % des GbR-Vermögens beiträgt, auch zu 100 % an den Anteilen der GbR beteiligt sein. Entsprechend diesem Anteil ist auch die Grunderwerbsteuer bei dieser Übertragung auf die GbR steuerfrei (§ 5 Absatz 2 GrEStG). Und natürlich stellt die GbR als Personengesellschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit dar. Daher ist auch die Grundvoraussetzung zur Erhebung der Grunderwerbsteuer in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung.
3.1.2. Formwechsel der GbR in eine OHG oder KG
Aus der GbR kann dann wiederum sehr einfach eine OHG oder KG entstehen, die dann die Immobilie aus der GbR übernimmt. Denn dazu ist lediglich die Eintragung ins Handelsregister erforderlich. Da auch hier der dies bloß ein Formwechsel ist, bleibt auch dies ohne Konsequenz bei der Grunderwerbsteuer.
Der Grund für den Zwischenschritt über die OHG oder KG ist, dass nur eine eingetragene Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt werden kann. Und da die GbR keine eingetragene Personengesellschaft ist, wird dieser Zwischenschritt über eine OHG oder KG eingeschoben. Selbstverständlich kann man auch direkt eine eingetragene Personengesellschaft statt einer GbR gründen.
3.1.3. Formwechsel der Personengesellschaft in eine GmbH
Der dritte und letzte Schritt bei der Umsetzung unserer steuerfreien Übertragung der Immobilie auf die GmbH ist ein weiterer Formwechsel. Diesmal wandeln wir die Personengesellschaft in eine GmbH um. Dies ist laut Grunderwerbsteuergesetz dann ebenfalls steuerfrei möglich, weil der Formwechsel das Prinzip der Rechtsträgeridentität wahrt. Voilà, die Immobilie hat ihren Weg steuerfrei aus dem Privatvermögen ins Vermögen der GmbH beschritten.
3.2. Wahrung der Beteiligungsverhältnisse
Aufgrund der zuvor gewählten Beteiligungsstrukturen ist die aus den Umwandlungsprozessen hervorgegangene GmbH nun ebenfalls zu 100 % im Eigentum des ursprünglichen Immobilieneigentümers. Damit ist auch die weitere uneingeschränkte Wahrung seiner wirtschaftlichen Interessen an der Immobilie gesichert. Letzten Endes kann dann auch der ursprünglich mit 0 % an der GbR beteiligte Gesellschafter aus der GmbH ausscheiden.
4. Obacht: 5 Jahre Sperrfrist vor Formwechsel in GmbH
Nun gibt es da noch einen Aspekt, auf den wir zu diesem Vorgang, mit dem man Immobilien steuerfrei übertragen kann, hinweisen möchten. Denn wenn die Personengesellschaft den Formwechsel zur GmbH hin vollzieht, bevor sie die Immobilie für mindestens fünf Jahre in ihrem Vermögen gehalten hat, dann ist dies rückwirkend als steuerpflichtiger Tatbestand bei der Grunderwerbsteuer anzusehen. Also ist es erforderlich, diese fünfjährige Sperrfrist in die Planung mit einzubeziehen. Die entsprechende Rechtsvorschrift gibt § 5 Absatz 3 GrEStG vor.
5. Mögliche Änderung der Sperrfrist: gelten bald 10 statt 5 Jahre?
Derzeit ist zu vernehmen, dass der Gesetzgeber eine Änderung der Sperrfrist in Erwägung zieht. Dabei wird geprüft, ob die Sperrfrist von fünf Jahren auf zehn Jahre heraufgesetzt werden soll.
Wer also tatsächlich die Absicht hegt, eine Immobilie aus dem Privatvermögen zur Gründung einer GmbH zu nutzen, der sollte diese Entwicklung im Gesetzgebungsverfahren aufmerksam verfolgen, oder gleich zur Tat schreiten. Als Steuerberatungskanzlei mit ausgeprägter Expertise im Immobiliensteuerrecht beraten und unterstützen wir Sie dabei sehr gern in jeder Hinsicht, sodass auch Sie Ihre Immobilien steuerfrei übertragen können. Schreiben Sie uns also eine E-Mail, rufen Sie uns an – wir freuen uns schon auf Sie.
| Hinweis: aufgrund von Gesetzesänderungen sind die in diesem Artikel enthaltenen Informationen nur noch bedingt aktuell |
Steuerberater für Immobiliengesellschaften
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Unternehmen spezialisiert. Beim Übergang von Eigentum an Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Nutzung von Steuervorteilen der Besteuerung der GmbH & Co. KG (Immobilienbesteuerung, gewerbliche Prägung & Infizierung und Realteilung)
- Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel, Anteilstausch)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
