Die 10-Jahres-Frist beim Verkauf von Immobilien
Wer Immobilien besitzt und diese im Privatvermögen hält, kann sie 10 Jahre nach Anschaffung steuerfrei verkaufen. Die sogenannte Spekulationsfrist gilt allerdings nur für bestimmte Fälle, während in anderen Konstellationen keine Steuer beim Immobilienverkauf anfällt. Letzteres ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn seit Anschaffung eine Nutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken erfolgte.
Werfen wir also einmal einen Blick auf Grundsatz und Ausnahmen von der 10-Jahres-Frist beim Verkauf von Immobilien!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundzüge der 10-Jahres-Frist bei Immobilien
Die bekannte 10-Jahres-Frist bei Immobilien, die sogenannte Spekulationsfrist, findet sich in § 23 EStG. Die Vorschrift regelt, unter welchen Voraussetzungen der Verkauf von Wirtschaftsgütern im Privatvermögen der Einkommensteuer unterliegt. Sie normiert auch, in welchen Fällen eine Ausnahme von der grundsätzlichen Steuerpflicht greift.
Im Fall von Grundvermögen gelten dabei folgende Grundsätze:
- Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 1 und 2 EStG)
- Wurde ein Grundstück ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann der Eigentümer es jederzeit steuerfrei veräußern
- Immobilien, die erst vermietet und anschließend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind steuerfrei veräußerbar, wenn sich die eigene Wohnnutzung mindestens über drei Jahre erstreckte
Das Einkommensteuerrecht verwendet hier ausschließlich den Begriff „Grundstücke“. Hieraus wird deutlich, dass die 10-Jahres-Frist nicht für die Immobilie selbst, sondern für den Grund und Boden, auf dem sie errichtet ist, gilt. Gebäude und Außenanlagen sind damit lediglich „Beiwerk“, die als zivilrechtlicher Bestandteil des Grund und Bodens (§ 94 BGB) in die Steuerpflicht oder Steuerfreiheit mit einfließen.
Werfen wir nun einen Blick auf die einzelnen Tatbestände des § 23 EStG und darauf, in welchen Fällen die 10-Jahres-Frist bei Immobilien gilt und wann nicht.
1.1. Mehr als 10 Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung
Liegen zwischen Kauf und Verkauf des Grundstücks mehr als 10 Jahre, ist der bei der Veräußerung entstehende Gewinn immer steuerfrei. Auf die Nutzung innerhalb der 10-Jahres-Frist bei Immobilien kommt es nicht an, sofern das Grundvermögen während der gesamten Zeit steuerliches Privatvermögen des Eigentümers war.
Fand ein unentgeltlicher Eigentümerwechsel (Erbschaft, Schenkung) statt, führt der Rechtsnachfolger die 10-Jahres-Frist der Immobilie fort. Ihm wird die Besitzzeit es früheren Eigentümers so zugerechnet, als hätte er die Immobilie selbst erworben und entsprechend lange im Privatvermögen gehalten. Dies regelt § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG für alle Wirtschafsgüter, die in den Anwendungsbereich des § 23 EStG fallen.
Die Entnahme der Immobilie aus einem Betriebsvermögen steht eine Anschaffung gleich. Entsprechendes gilt für die Überführung ins Privatvermögen im Wege der verdeckten Gewinnausschüttung, wobei hier der Wert der Ausschüttung als Anschaffungspreis gilt. Die (verdeckte) Einlage in ein Betriebsvermögen gilt als Veräußerung zum gemeinen Wert. Dies gilt für die Einlage im Sinne des § 4 Absatz 1 Satz 8 EStG allerdings nur, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb der 10-Jahres-Frist seit Anschaffung der Immobilie erfolgt.
Der Steuerpflichtige muss die Immobilie mehr als 10 Jahre im Privatvermögen halten, etwa 10 Jahre und einen Tag. Eine Veräußerung nach exakt 10 Jahren ist steuerpflichtig, wenn bei ihr ein Gewinn entsteht. Entscheiden ist jeweils der jeweilige Notarvertrag, auf den Übergang von Nutzen und Lasten kommt es nicht an (Maßgeblichkeit des Verpflichtungsgeschäfts, BFH IX R 18/13 v. 8.4.14, BStBl II 14, 826).
1.2. Ausnahme: Ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Vom Grundsatz der 10-Jahres-Frist sind bei Immobilien bestimmte Ausnahmen zu beachten. Die entscheidende hiervon findet sich in § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG. Nach der Vorschrift sind Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie immer dann steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgte.
Dabei legt der BFH den Begriff der ausschließlichen Wohnnutzung eng aus. Zwischen Kauf und Verkauf darf es also insbesondere nicht zu einer Vermietung er Immobilie gekommen sein. War dies dennoch der Fall, gilt auch bei einer im übrigen ausschließlich selbstgenutzten Immobilie die 10-Jahres-Frist (BFH IX R 37/16 vom 27.6.17, BStBl II 17, 1192). Ebenfalls verboten ist
- die Nutzung der Immobilie zu anderen als Wohnzwecken, etwa zum teilweisen oder ausschließlichen Betrieb eines Einzelunternehmens.
- die zeitweise Überlassung der Immobilie an Familienangehörige, wobei Ehegatten und Kinder hier ausgenommen sein können.
- eine Vermietung „auf Zeit“, etwa für die Phasen, in denen ein Ferienhaus nicht vom Steuerpflichtigen selbst verwendet wird.
Ein vorübergehender oder gelegentlicher Leerstand ist allerdings unschädlich, sodass auch Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen unter die Begünstigung fallen. Entscheidend ist in diesen Fällen allerdings, dass die Immobilie nicht anderweitig vermietet worden ist und während der gesamten Zeit zur Verfügung des Eigentümers stand. Sie muss also in einer Form zugänglich bleiben, die es dem Steuerpflichtigen ermöglicht, das Objekt jederzeit (wieder) als Wohnsitz zu verwenden (BFH IX R 37/16 v. 27.6.17, BStBl II 17, 1192).
Werden Einheiten einer größeren Immobilie (zum Beispiel Wohnungen eines Mehrfamilienhauses) unterschiedlich genutzt, ist die 10-Jahres-Frist für jeden Teil der Immobilie eigenständig zu prüfen. Die ausschließlich selbstgenutzte Wohnung kann jederzeit steuerfrei verkauft werden, während für den vermieteten Anteil die 10-Jahres-Frist gilt.
Eine ausschließliche Wohnnutzung liegt auch bei der bloßen Absicht, die Immobilie entsprechend zu verwenden, vor (BFH IX R 81–82/94 v. 15.10.96, BStBl II 97, 496)
2. Die 10-Jahres-Frist bei teilweise vermieteten Immobilien
Ist eine Immobilie erst vermietet und dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kommt ebenfalls eine steuerfreie Veräußerung infrage. In diesem Fall muss sich die Wohnnutzung aber auf die letzten drei Jahre vor der Veräußerung erstrecken. „Drei Jahre“ ist dabei nicht zu verwechseln mit „drei volle Jahre“.
Beispiel: Max kauft 2014 ein Einfamilienhaus, vermietet es bis Ende 2015 und zieht im Januar 2016 selbst ein. Er kann das Objekt frühestens am 02.01.2018 steuerfrei veräußern, denn hier hat er es drei Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt (2016, 2017, 2018).
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