Abbruchkosten: Behandlung beim Kauf von Grundstücken

Wer Grundstücke erwirbt, tut dies entweder im bebauten oder im unbebauten Zustand. Befindet sich auf dem jeweiligen Grund und Boden noch ein Objekt und muss dieses zunächst abgerissen werden, fallen hierfür meist erhebliche Abbruchkosten an. Wie diese ertragsteuerlich zu behandeln sind, richtet sich in erster Linie nach der geplanten Nutzung des Grundstücks sowie der Absicht der Erwerberin oder des Erwerbers.

Inhaltsverzeichnis

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1. Grundsatz: Was sind Abbruchkosten im steuerlichen Sinne?

Zu den Abbruchkosten gehören alle Aufwendungen, die für die vollständige oder teilweise Beseitigung einer Immobilie und der Außenanlagen erforderlich sind. In welcher Höhe sie anfallen, spielt hierbei zunächst keine Rolle. Maßgebend ist ausschließlich die Tatsache, dass die Kosten für die Entfernung der baulichen Anlage und nicht für die Herstellung eines neuen Gebäudes anfallen. Klassischerweise gehören folgende Posten zu den Abbruchkosten:

• Leistungen der ausführenden Unternehmen, insbesondere Personalkosten
• Notwendige Maschinen und Fahrzeuge sowie deren Einsatz
• Hilfs- und Betriebsstoffe sowie Werkzeuge, soweit für den Abbruch erforderlich
• Abtransport und Verwertung von Bauschutt
• Planungsleistungen, soweit sie mit dem Abriss in unmittelbarem Zusammenhang stehen

Fallen Planung von Abbruch und Neubau zusammen, sind die Gesamtkosten für die Planung entsprechend aufzuteilen. Würde man hierauf verzichten, wären die Abbruchkosten stets und ausschließlich Herstellungskosten der neuen Immobilie, was in vielen Fällen steuerlich ungünstig ist.

2. Unterscheidung der Abbruchkosten nach vier Fallgruppen

Nach H 6.4, Stichwort „Abbruchkosten“ EStH sind Abbruchkosten in insgesamt vier Kategorien aufzuteilen. Hinzu kommen Sonderfälle. Die Kategorien sind:

• Die Abrissaufwendungen fallen für ein Gebäude auf einem Grundstück an, das dem aktuellen Eigentümer bereits gehört
• Der Käufer erwirbt das Grundstück, auf dem die abzureißende Immobilie steht, mit der Absicht, das Objekt zu nutzen (gegebenenfalls mit vorheriger Sanierung)
• Der Käufer erwirbt das Objekt mit der Absicht, es abzureißen (Erwerb mit Abbruchabsicht)
• Es liegt ein privat genutztes Grundstück mit Gebäude vor, wobei das Gebäude abgerissen und anschließend eine betriebliche Immobilie auf dem Grundstück errichtet werden soll

Außerdem sind die Fallgruppen „unentgeltlicher Betriebsübergang“ und „vorherige private Nutzung“ zu beachten. Liegt ein unentgeltlicher Betriebsübergang nach § 6 Absatz 3 EStG vor, sind die Abbruchkosten nach den oben genannten, vier Fallgruppen zu unterscheiden. Wurde das abgerissene Gebäude bislang privat genutzt, sind seine Abbruchkosten stets Herstellungskosten der neuen Immobilie.

Schauen wir uns nun aber die wesentliche Unterscheidung zwischen den einzelnen Fallkonstellationen an.

3. Fall 1: Abbruchkosten als sofort abziehbare Betriebsausgaben

In den Fallgruppen 1 und 2, also bei

• Errichtung des neuen Gebäudes auf einem dem Eigentümer bereits gehörenden Grundstück und
• Erwerb des Gebäudes ohne die bestehende Absicht, es abzureißen,

sind die Abbruchkosten sofort abziehbare Betriebsausgaben oder Werbungskosten. Sie mindern im Jahr des Abflusses oder im Jahr ihrer Entstehung den steuerlichen Gewinn beziehungsweise den Überschuss, wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder sonstige Einkünfte erzielt werden.

Der Steuerpflichtige muss nachweisen, dass bei Erwerb keine Abbruchabsicht bestand. Dies gelingt beispielsweise durch Vorlage von Unterlagen, aus denen hervorgeht, dass ein Einzug in die Immobilie geplant war. Auch eine Anpassung der Firmenadresse ist ein klares Indiz für die geplante Nutzung des bestehenden Objektes.

Findet das Finanzamt allerdings heraus, dass bereits vor dem Kauf des Grundstücks Pläne für einen Neubau erstellt wurden, wird es von einem Erwerb mit Abbruchabsicht ausgehen. Hier sind die Abbruchkosten nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar, sondern als Herstellungskosten des neuen Gebäudes zu behandeln. Dies hat eine Abschreibung über 33 oder 50 Jahre zur Folge (§ 7 Absatz 4 Satz 1 EStG).

4. Fall 2: Unterscheidung nach Zustand der aufstehenden Immobilie

Wird ein bebautes Grundstück mit der Absicht, das Gebäude abzureißen, erworben, kommt es für die Qualifikation der Abbruchkosten auf den Zustand der Immobilie an. Hier ist folgende Unterscheidung maßgebend:

• War das Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht verbraucht, das heißt noch (eingeschränkt) nutzbar, gehören der Buchwert und die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten der neuen Immobilie. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Abbruch in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Herstellung eines neuen Gebäudes erfolgt. Ist dies nicht der Fall, sind die Abbruchkosten sowie der Buchwert Anschaffungskosten des Grund und Bodens
• War das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs objektiv wertlos, entfällt der gesamte Anschaffungspreis auf den Grund und Boden. Abbruchkosten sind Teil der Herstellungskosten, wenn ein neues Gebäude errichtet wird

Von einem Erwerb mit Abbruchabsicht geht der BFH aus, wenn das Objekt innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb abgerissen wird (Anscheinsbeweis). Der Käufer kann diesen Anscheinsbeweis allerdings durch das Vorbringen entsprechender Tatsachen und/oder Beweismittel entkräften.

5. Fall 3: Abbruchkosten als Herstellungskosten des neuen Gebäudes

Wird ein bislang privat genutztes Grundstück in das Betriebsvermögen eingelegt, anschließend das auf ihm stehende Gebäude abgerissen und ein neues errichtet, sind die Abbruchkosten Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Auch der Wert der abgerissenen Immobilie ist, soweit er feststeht oder in den Büchern erfasst ist, Teil dieser Herstellungskosten.

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