Video: Wie Sie mit einer Immobilien-GmbH und einer Holdinggesellschaft richtig Steuern sparen

Eine Immobilien-GmbH zahlt auf Mieteinkünfte ja nur 15% Steuern. Wenn Sie das nun kombinieren mit einer Holding-GmbH und zusätzlich noch einer operativen GmbH, dann haben Sie drei Vorteile: Erstens, die operativen Gewinne werden nur mit 30% statt mit 50% besteuert. Wir können die operativen Gewinne, also nach Steuern, EUR 70 über die Holding GmbH der Immobilien GmbH zu Verfügung stellen. Zweitens, die Gewinne in der Immobilien GmbH werden ja nur mit 15% besteuert. Und drittens: Wenn die Holding-GmbH die Immobilien-GmbH verkauft, zahlen sie nur 1,5% Steuern.

1. Einleitung

Mein Name ist Christoph Juhn. Ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich auf das Unternehmensteuerrecht spezialisiert. Und wir sprechen heute einerseits über die Immobilien-GmbH und andererseits, wie wir das optimal verbinden können, über eine Holding-GmbH zusammen mit einem anderen operativen Geschäftsbetrieb, woraus jährlich Überschüsse generiert werden und wie Sie diese Überschüsse steueroptimiert nutzen für Immobilieninvestitionen. Zur Immobilien GmbH, müssen Sie wissen, dass diese steuerlich privilegiert ist. Eine Immobilien-GmbH hat zahlt nicht 30% Steuern in Deutschland, sondern nur 15%, sodass quasi 85% nach Steuern übrigbleiben.

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2. Einführung zur Immobilien-GmbH

Wie genau das funktioniert mit dieser sogenannten erweiterten Kürzung, das habe ich Ihnen bereits in einem anderen Video erklärt. Schauen Sie sich das Video einmal an, wenn Sie noch nicht wissen, was eine Immobilien-GmbH ist.

Und wie funktioniert das nun? Wir haben besprochen, dass, wenn Sie als Unternehmer sich beteiligen an einer GmbH und diese GmbH nur eigenen Grundbesitz hat, zahlen wir auf dortige Mieteinkünfte nur 15% Steuern. In dem Video, was ich Ihnen eben gezeigt habe, habe ich aber auch erklärt, dass diese GmbH nur Grundbesitz verwalten darf und eventuell noch eine Geldanlage haben darf, aber mehr nicht.

Die darf nicht operativ Beratung erbringen, Produkte verkaufen, bei Amazon handeln – Das darf sie nicht. Sie darf nur Immobilien vermieten.

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3. Die Struktur der Holding-GmbH

3.1. Ausgangslage: Das Einzelunternehmen

Und viele Mandanten haben dann das Thema, das sie hier vielleicht ein Einzelunternehmen haben und auf dieses Einzelunternehmen bis 50% Steuern zahlen. Und danach das Geld, den Nettogewinn, wieder einlegen in die Immobilien-GmbH. Das ist ungünstig – das ist sehr ungünstig. Deswegen mache ich das einmal alles wieder weg. Die perfekte Struktur ist so, dass sie eine Holding-GmbH gründen.

3.2. Gründung und Struktur der Holding-GmbH

Eine Holding-GmbH ist im Grunde eine leere GmbH, die nur Beteiligungen an anderen Kapitalgesellschaften hält. Diese Holding GmbH gehört Ihnen zu 100%. Und diese Holding-GmbH hat nun zwei Tochter-GmbHs. Das eine ist die Immobilien-GmbH. Das andere ist die Operation Company OpCo1, OpCo2/ Vielleicht gibt’s mehrere GmbHs nebeneinander, die unterschiedliche Geschäfte haben. Diese beiden GmbHs gehören zu 100% der Holding GmbH.

Und wie sieht das nun mit der Besteuerung aus?

3.3. Einzelunternehmen vs. operative GmbH

In der operativen Gesellschaft machen wir erhebliche Gewinne, da kommt das ganze Geld rein. Das ist Ihr aktuelles Investment. Vielleicht haben Sie das auch als Einzelunternehmen oder als Personengesellschaft oder als einzelne GmbH: Auf jeden Fall müssen Sie in diese Struktur. Ich erzähle auch gleich kurz, wie das geht. Wenn Sie in dieser Struktur angekommen sind, macht die operative Gesellschaft EUR 100 Gewinn, zahlt ja darauf 15% Körperschaftsteuer und etwa 15% Gewerbesteuer. Sind etwa 30, bleiben 70 übrig. Das ist okay. Wir sind jetzt von 50% Steuerlast aus einem Einzelunternehmen schon mal runter gekommen auf 30%.

3.4. Besteuerung der Dividende aus der operativen GmbH

Diese Gewinne schütten wir aus zur Holding-GmbH. Auf die 70 Dividende muss die Holding GmbH nicht 30% zahlen, sondern es gibt eine Befreiung von 95%. Bleiben noch 5% übrig. darauf 30% sind etwa 1,5% Steuern. 1,5% auf 70 ist etwa EUR 1, bleiben unterm Strich EUR 69 Nettogewinn in der Holding GmbH übrig. Und diese EUR 69 nehmen wir nun und überweisen die als Darlehen in die Immobilien GmbH. Und dann kann die Immobilien GmbH mit diesem Darlehen über EUR 69 Immobilien kaufen und die Gewinne daraus von EUR 100 werden dort nur mit 15% besteuert, sodass wir netto EUR 85 übrig haben oder 85%.

3.5. Vorteile der Holding-Struktur

Bisher haben wir drei große Vorteile. Erstens: Die operativen Gewinne werden nicht mit 50% besteuert, sondern nur mit etwa 30 oder in der Summe mit 31%. Das heißt, wir haben viel mehr Cash zur Verfügung, um das in die Immobilien-GmbH zu reinvestieren. Zweiter Vorteil: Immobilien-GmbH zahlen wir nur 15% Steuern. Weiterer Vorteil ist, dass bei einem Verkauf der Immobilien auch die Steuer optimiert werden kann.

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4. Verkauf der Immobilie

Spielen wir das einmal durch. Als Beispiel: Die Immobilien-GmbH verkauft selber direkt die Immobilie. Dann müssen wir auf den Gewinn eigentlich 30% Steuern zahlen, auf den Verkauf der Immobilien. Wir können die Steuerlast eventuell reduzieren auf 15%, weil wir eventuell auch auf den Verkauf die erweiterte Grundstückskürzung bekommen.

Dafür gibt es zwei Tricks. Darauf will ich jetzt nicht eingehen. Dazu beraten wir relativ viel. Wenn Sie dazu Fragen haben, dann rufen Sie einmal an, und vereinbaren mal einen Termin mit mir, dann besprechen wir das gerne.

4.1. § 6b-Rücklage: Übertragung des Gewinns bei Immobilienveräußerung

Noch besser wär’s aber wir machen damit einen Gewinn – dass ist jetzt die dritte Ebene quasi – und diesen Gewinn müssen wir nicht versteuern, weil wir innerhalb von vier Jahren neue Immobilien kaufen. Das ist eine so sogenannte § 6b-Rücklage, also ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie. Muss ich nicht versteuern, wenn ich in einer von vier Jahren neue Immobilien kaufen. Aber alle diese drei Gestaltungen hängen an gewissen Kriterien. Und irgendwann muss ich den Gewinn dann doch versteuern, auch wenn ich einen Übertrag auf eine neue Immobilie, verkaufe ich irgendwann und muss dann da den Gewinn irgendwie versteuern.

4.2. Verkauf der Immobilien-GmbH

Die Holding GmbH hat nun folgenden Vorteil, wenn ich nicht die Immobilie selber aus der Immobilien-GmbH verkaufe, sondern die Holding-GmbH verkauft den Anteil an der Immobilien-GmbH, ist der Verkaufsgewinn also, weil eine Kapitalgesellschaft eine andere Kapitalgesellschaft verkauft, ist der Verkaufsgewinn zu 95% steuerfrei. Das heißt hierauf, auf 5%, 30% sind noch 1,5% Steuern. Das heißt, der Gewinn von einem kompletten Verkauf der kompletten Immobilien-GmbH ist nur mit 1,5% Steuern zu belasten, in der Holding GmbH und das EUR 100 Gewinn generiert die Holding GmbH dann EUR 98,5 Nettogewinn.

4.3. Eine Immobilie je GmbH

Das ist hervorragend. Wichtig ist aber, dass Sie nicht alle 20 Immobilien in eine Holding-GmbH packen, weil dann hängen alle 20 Immobilien in einer Holding-GmbH. Und wenn Sie dann eine Immobilie verkaufen wollen, dann bringt das nichts, wenn Sie die komplette Immobilien-GmbH verkaufen, dann haben Sie das Thema, dass Sie entweder alle 20 Immobilien zusammen mit der GmbH verkaufen oder dann doch wieder einzelne Immobilien raus verkaufen müssen, die ja viel höher besteuert werden.

In diesen Fällen geht man in der Regel hin und will, dass die Holding-GmbH ganz viele kleine Tochtergesellschaften gründet und die Immobilien geschickt separiert werden. Das heißt, die Immobilie, eine große Immobilie in München packe ich in die Immobilien GmbH 1 eine weitere Immobilie in Frankfurt packe ich in die Immobilien GmbH 2 und so weiter und so fort.

4.4. Erfahrungsbericht zur Immobilien-Holding-Struktur

Wir haben eine große Transaktion in Bonn, da hatten Mandant vier Immobilien in einer GmbH und dessen Ziel ist es, die komplette GmbH mit 4 Immobilien zu verkaufen, mit vier sehr großen Immobilien und die sind nicht veräußerbar, weil kein Mensch will diese vier Immobilien auf einmal kaufen. Er wird wahrscheinlich viele Käufer finden, wo jeder eine kaufen möchte, aber das geht ja bei einer GmbH nicht. Dann müsste er die einzeln verkaufen mit einer deutlich höheren Steuerlast.

5. Fazit & Umstrukturierung von Einzelunternehmen

Also das wäre eine Gestaltung in der Immobilien-GmbH, kombiniert mit einer Holding-GmbH, dass Sie die Immobilien bewusst aufspalten mit drei Vorteilen, erstens operative Gewinne werden niedrig besteuert. Zweitens, Sie können die Gewinne dann mit einem sehr hohen Betrag überweisen auf die Immobilien GmbH und dort werden sie nun mit 15% besteuert. Und drittens, der Verkauf einer Tochtergesellschaft ist quasi komplett steuerfrei.

5.1. Umwandlung des Einzelunternehmen in eine Holding-Struktur

Und jetzt reden wir noch kurz darüber, wie wir aus einem Einzelunternehmen eine solche steueroptimierte Holdingsstruktur schaffen. Stellen Sie sich vor, Sie sind Einzelunternehmer und haben hier, ja Ihren operativen Geschäftsbetrieb mit Mitarbeitern und Maschinen und Autos drin. Und wir wollen das jetzt komplett übertragen auf eine solche Holdingstruktur. Dann gehen wir wie folgt vor. Wir gründen erst eine Operation Company GmbH und bringen das komplette Einzelunternehmen ein in die Operation Company GmbH.

Wenn wir das gemacht haben, ist das Einzelunternehmen weg. Und die ganzen Mitarbeiter und der komplette Bestand an Maschinen und Autos ist in der operativen Gesellschaft drin. Anschließend gründen wir eine Holding GmbH, eine H-GmbH, die gehört 100% Ihnen und Sie übertragen dann die Beteiligung an der operativen GmbH auf die Holding und damit haben Sie eine Holdinggesellschaft gegründet. Anschließend ist das relativ einfach, gründen wir noch eine Immobilien GmbH. Und so haben sie die Struktur, die wir eben besprochen haben.

5.2. Abschluss

Dazu beraten wir sehr viel in unserer täglichen Praxis. Wenn Sie dazu Fragen haben, steht in unser Büro unsere Kanzlei sehr gerne zur Verfügung. Ich blende Ihnen hier einmal die Kontaktdaten ein. Rufen Sie gerne an. Wir strukturieren das sehr gerne für Sie.

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Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der steuerrechtlichen Gestaltung schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

1. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
2. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
3. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
4. Beratung zum Nießbrauchrecht
5. Steueroptmierung bei Gewinnausschüttungen (Kapitalertragsteuer und Teileinkünfteverfahren)
6. Beratung bei komplexen Unternehmensstrukturen (Holdinggesellschaften, Organschaften)
7. Entwicklung individueller Gestaltungsmodelle im internationalen Steuerrecht, beim Unternehmenskauf/-verkauf und bei Umstrukturierungen)

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz: