Grundsteuer
Das Wichtigste in Kürze
Die Grundsteuer ist eine Steuer in Deutschland, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden und ist eine sogenannte Realsteuer, da sie sich auf ein reales Objekt, nämlich ein Grundstück oder ein Gebäude, bezieht.
Was ist die Grundsteuer?
Es gibt zwei Arten der Grundsteuer. Die Grundsteuer A bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Demgegenüber bezieht sich die Grundsteuer B auf alle anderen Grundstücke, also insbesondere bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Der Eigentümer zahlt die Grundsteuer in der Regel vierteljährlich. Er kann sie auf den Mieter als Nebenkosten umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Das Bundesverfassungsgericht beurteilte die Grundsteuer von 2018 als verfassungswidrig. Die alten Bewertungsgrundlagen für Grund und Gebäude basierten auf veralteten Werten und führten dadurch zu erheblichen Ungerechtigkeiten. Daher musste eine Neuregelung her, die ab 2025 in Kraft tritt.
Die neue Berechnung der Grundsteuer beruht auf einem erheblich komplexeren System:
- Wert des Grundstücks: Der Wert wird durch Multiplikation des Bodenrichtwerts pro Quadratmeter mit der Grundstücksfläche bestimmt.
- Wert des Gebäudes: Dieser ergibt sich aus verschiedenen Faktoren, darunter Baujahr, Art des Gebäudes (zum Beispiel Wohnhaus, Geschäftsgebäude) und Gebäudefläche.
- Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Immobilien wird der Gebäudewert über das Ertragswertverfahren, das sich an der durchschnittlichen Miete orientiert, ermittelt.
Die Summe aus Grundstücks- und Gebäudewert ergibt den sogenannten steuerlichen Wert. Dieser ist mit einem bundesweiten, einheitlichen Grundsteuersatz (aktuell 0,34 % § 15 GrStG) zu multiplizieren. Das Resultat dieser Rechnung ist die sogenannte Grundsteuermesszahl.
Zur Ermittlung der tatsächlich zu zahlenden Grundsteuer ist die Grundsteuermesszahl mit einem Hebesatz zu multiplizieren, den jede Gemeinde individuell festlegt. Dieser Hebesatz hat auch in der Vergangenheit schon die effektive Höhe der Grundsteuer in der jeweiligen Gemeinde bestimmt und wird auch künftig ein wichtiges Instrument zur Steuerung der kommunalen Einnahmen bleiben.
Ein zentrales Merkmal der Grundsteuerreform ist die Öffnungsklausel. Sie ermöglicht den Bundesländern, von dem oben beschriebenen Modell abzuweichen und eigene Berechnungsmodelle für die Grundsteuer zu entwickeln. Einige Bundesländer haben bereits signalisiert, diese Option zu nutzen.
Beispielsweise plant Bayern ein stark vereinfachtes Modell zur Berechnung der Grundsteuer. Dabei soll nur der Wert des Grundstücks, nicht aber der des Gebäudes Berücksichtigung finden . Dieses sogenannte Flächenmodell würde den Verwaltungsaufwand erheblich reduzieren, könnte aber wegen der fehlenden Berücksichtigung der Gebäudebeschaffenheit auch zu Ungerechtigkeiten führen.
Das neue Modell der Grundsteuer bringt Vor- und Nachteile mit sich. Einerseits bietet es eine aktuelle und differenziertere Bewertungsgrundlage, die regionalen Unterschieden in Grundstückswerten besser Rechnung trägt. Andererseits erhöht die Neuregelung den administrativen Aufwand erheblich, sowohl für die Finanzämter als auch für Immobilienbesitzer.
