Degressive AfA: Immobilien schneller abschreiben
Das Ertragsteuerrecht sieht für abnutzbare Wirtschaftsgüter grundsätzlich eine sogenannte Abschreibung (AfA) vor. Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass sich Gegenstände wie EDV, Fahrzeuge oder auch Immobilien gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer abnutzen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind daher linear über die typisierten Nutzungsdauern, zu finden in den BMF-AfA-Tabellen, zu verteilen. In bestimmten Fällen hat der Eigentümer oder Unternehmer allerdings ein Wahlrecht, zur degressiven AfA zu wechseln. Bei ihr erfolgt die Abschreibung nicht in gleichbleibenden, sondern in fallenden Jahresbeträgen.
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Was bedeutet degressive AfA?
Die degressive AfA wird auch als „Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen“ bezeichnet. Ihr zugrunde liegt die Annahme, dass sich ein Wirtschaftsgut auf Dauer immer weniger stark abnutzt, der Wertverfall also in den ersten Jahren nach Anschaffung oder Herstellung besonders hoch ist. Darüber hinaus wird die degressive AfA vom Gesetzgeber immer wieder zur Förderung bestimmter Investments eingesetzt.
Denn durch die degressive Abschreibung lassen sich insbesondere Immobilien, die regulär über 33 oder 50 Jahre abzuschreiben sind, deutlich schneller steuerlich geltend machen. Maßgebliches Kriterium für die Dauer der degressiven AfA ist der vom Gesetzgeber festgelegte Satz oder die normierte Aufteilung auf die einzelnen Jahre.
2. Beispiele für die degressive Abschreibung im EStG
Im Einkommensteuergesetz (EStG) finden sich an gleich mehreren Stellen Regelungen zur degressiven AfA von Wirtschaftsgütern. Sie betreffen neben beweglichem Anlagevermögen insbesondere Immobilien, die in einem Betriebs- oder im Privatvermögen gehalten werden.
2.1. Degressive AfA bei beweglichen Wirtschaftsgütern
Nach § 7 Absatz 1 Satz 6 EStG können Unternehmer bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens degressiv abschreiben. Notwendige Voraussetzung hierfür ist, dass eine Absetzung nach der Leistung des Wirtschaftsgutes geboten ist. Damit regelt der Gesetzgeber gleichzeitig, dass eine lineare AfA im individuellen Fall die tatsächlichen Wertverhältnisse respektive den Wertverfall nur unzureichend abbilden muss.
„Leistung“ ist dabei gleichzusetzen mit dem Begriff des technischen Verschleißes. Die sogenannte Leistungs-Abschreibung kommt daher immer dann in Betracht, wenn die Abnutzung des Gegenstandes über die Nutzungsdauer erheblich schwankt, beispielsweise durch eine unregelmäßige Auslastung von Fahrzeugen oder Maschinen. In diesen Fällen kann der Unternehmer die Abschreibung beispielsweise nach Betriebsstunden vornehmen.
Beispiel: Ein Fahrzeug hat eine Lebensdauer von rund 10.000 Stunden. Der Unternehmer benötigt es in Jahr 1 für 500 Stunden, in Jahr 2 für 4.000 Stunden und in Jahr 3 für lediglich 1.500 Betriebsstunden. Durch die erheblichen Schwankungen in der Auslastung kann es hier sinnvoll sein, das Wahlrecht zugunsten der degressiven AfA nach § 7 Absatz 1 Satz 6 EStG auszuüben.
2.2. AfA in fallenden Jahresbeträgen bei Immobilien
Da die AfA nach § 7 Absatz 1 Satz 6 EStG nur für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens infrage kommt, gelten für Immobilien andere Vorschriften. Grundsätzlich sieht das Gesetz hier ausschließlich die lineare Abschreibung vor, was sowohl für typisierte Nutzungsdauern als auch in Fällen eines Nutzungsdauergutachtens (§ 7 Absatz 4 Satz 1 und 2 EStG) gilt. Abweichungen sind aber möglich, wenn der Gesetzgeber – wie beispielsweise in den Jahren ab 2023 – den Wohnungsbau fördern möchte.
Durch den mit dem Wachstumschancengesetz eingeführten Absatz 5a des § 7 EStG ist die degressive AfA mit einem Satz von 5 % pro Jahr für Immobilien, die Wohnzwecken dienen, möglich. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass
- zwischen dem 30.09.2023 und dem 01.10.2029 mit der Herstellung der Immobilie begonnen wurde, oder
- der Vermieter das Objekt in den Fällen der Anschaffung im Jahr des Herstellungsbeginns anschafft und
- das Objekt in der EU oder innerhalb des EWR belegen ist.
Dabei ist der Übergang zur linearen Abschreibung möglich. Zu beachten ist allerdings, dass in diesem Fall die AfA-Sätze des § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG nur insoweit gelten, als sie zur Restnutzungsdauer der Immobilie passen. Beträgt diese beispielsweise 20 Jahre, gilt ein AfA-Satz von 5 %.
3. Beispiel zur degressiven AfA des § 7 Absatz 5a EStG
Ausgangsfall: Max möchte eine Immobilie vermieten und beginnt im Jahr 2024 mit der Errichtung eines Vier-Parteien-Hauses. Hierfür wendet er insgesamt EUR 600.000 auf. Da er die Voraussetzungen des § 7 Absatz 5a EStG erfüllt, möchte er für das Objekt die degressive AfA in Anspruch nehmen.
AfA-Verteilung: Max schreibt im ersten Jahr 5 % von EUR 600.000, gegebenenfalls zeitanteilig, ab. Im zweiten Jahr ist der Restbuchwert der Immobilie zum Ende des ersten Jahres maßgebend. Entsprechend verfährt Max, bis die Immobilie auf EUR 0 abgeschrieben ist – oder wechselt zur linearen Abschreibung.
Hinweis: In der nachfolgenden Tabelle haben wir unterstellt, dass das Gebäude am 01.01.2024 fertiggestellt wurde.
| Jahr | Buchwert Jahresbeginn | Abschreibung | Buchwert Jahresende |
| 2024 | EUR 600.000 | EUR 30.000 | EUR 570.000 |
| 2025 | EUR 570.000 | EUR 28.500 | EUR 541.500 |
| 2026 | EUR 541.500 | EUR 27.075 | EUR 514.425 |
An diesem Beispiel wird deutlich, weshalb die degressive AfA auch als „Absetzung in fallenden Jahresbeträgen“ bezeichnet wird. Denn die Höhe der steuerlich ansetzbaren Abschreibung sinkt jedes Jahr.
Würde Max die Immobilie linear mit 3 % pro Jahr abschreiben, ergäbe sich folgende Verteilung:
| Jahr | Buchwert Jahresbeginn | Abschreibung | Buchwert Jahresende |
| 2024 | EUR 600.000 | EUR 18.000 | EUR 582.000 |
| 2025 | EUR 582.000 | EUR 18.000 | EUR 564.000 |
| 2026 | EUR 564.000 | EUR 18.000 | EUR 546.000 |
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